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かつて丸の内にあったM系のオフィスビルは、その17％超がオフィスであり、他の飲食店等は数％に過ぎなかった。
つまりエリア内の従業員のための施設でしかなかったわけだ。
それが、現在建て替えられている高層ビルは、その3割がオフィス以外の物販、飲食店であり、下層部の6‐7階部分にブティック、飲食店が入っているといわれている。
このオフィススペース以外の非オフィススペースの量は、地方の百貨店クラスの規模である。
当初、これら非オフィススペースには、ブランドショップが配置されていた。
しかし、マーケティング理論で説明したとおり、パワーのあるブランドショップは、ブランドの運営管理にリスクがある。
つまり、流行の移り変わりが激しく、戦略上のリスクが大きい。
コンビニエンスストアの店内には、本・雑誌コーナー、雑貨コーナー、食材コーナー、飲食品コーナー、そしてレジがそれぞれ、最も売上が伸びるようにパターン化され、配置されている。
目線にどのようなプロモーションを行うか、やりすぎで窮屈間を与えないよう、滞留時間を獲得するディスプレー（商品陳列）がなされている。
これは人間の行動工学から求められる結論であり、概ねどこのコンビニでも同じ配置を行っている。
この配置をそのまま高層ビルの規模に、立体的に拡張させたビルをイメージしてほしい。
これが「コンビニビル」である。
つまり、ビルに入るとすぐに本屋あるいはカフェがあり、続いて雑貨、ブティックがあり、一番奥に飲食店があるというものだ。
また「引き出しビル」とは、細かいいくつもの店舗がひしめいていて、どの店の業績が悪くなり撤退しても、すぐに違う店舗と入れ替えることができ、店舗撤退のリスクが分散されるというものだ。
そしてこれらの店舗の多くは、スタートアップのブランドショップではなく、下位のセレクトショップであることが多い。
セレクトショップは、ヨーロッパでは本来、ブランド直営のショップより歴史もあり、上位市場に位置する顧客のためにいろいろなブランドアイテムをそろえたブティックである。
職人として入店するケースが多かった。
しかし、百貨店自体、安易な出店ができない状況にあり、テナントビル側も撤退時の大きなリスクをとりたくない理由から、大きなテナントを避けるようになった。
このような状況で登場したのが、「コンビニビル」、「引き出しビル」である。
例えば、イタリアの皮靴のブランドである「サントーニ」は、独自のショップを持たず、そのほとんどをセレクトショップに卸している。
また、ブランドの中には独自の販売ブティックを持ちながら、あえてNYの「バーグドルフ・グッドマン」といった老舗の有名なセレクトショップに特別の商品を卸す場合もある。
また、ボルサリーノ、ブリオーニ、エドワードグリーン等も、主に有名なセレクトショップで扱われている。
バーグドルフ・グッドマンが、「5番街にある百貨店」と呼ばれているように、セレクトショップの延長線上にあるのが高級百貨店なのだ。
例えば、このようなブティックに通りすがりの客が入店すると、店側もその客の好み（データ）を持っていないため、いろいろな話をして聞き出しながら、相対で商品提案を組み立てることになる。
セレクトショップに来る客も、目的があって来るケースが多い。
つまり、ふらっと入るには、あまりにも敷居が高いブティックである。
このような上位のセレクトショップでは、顧客に合わせたいものを、顧客に代わってブティックがセレクトしているわけであり、決して雑貨屋ではない。
その証拠に、店内では古くからなじみの客に、完全に相対方式で販売する。
あくまで回遊性の顧客が気軽に入れて、単に他と差別化した商品を提供するのがコンセプトである。
リスクをとりたがらない他の多くの百貨店も、特定の客ではなく万民受けする商品を多く陳列して、一般の客が自由に手に取れるようにし、また売れなければ瞬時に入れ替えができる品揃えをしている。
引き出しと同じである。
プロパティマネジメントにも、リスクマネジメントの概念が大きく影響している。
しかしその結果は、大きなリスクをとり、それを技術で管理してリスクを低減するのではなく、はじめからリスクをオフバランスしたマネジメントが主流になってきている。
しかし、戦略的な投資は、まずリスクをとることから始まり、このリスクを高い技術でマネジメントするのが本来の姿である。
リスクをとれない体質が、結果的に企業収益を低くするわけである。
ダイナミズム市場の中立的な均衡を理論的に説明する上で使われる言葉に、「裁定理論」というものがある。
裁定理論とは、物の価格は本来一物一価であるが、他の市場との間に「裁定機会」と呼ばれる違った価格が存在するとき、安い方の市場で買い、それを高い方の市場で売り利益を得ることができる機会に基づく投資理論である。
しかし、裁定行為を繰り返すことによって、やがて裁定機会はなくなる。
この裁定機会がなくなった状態が均衡状態であり、均衡状態にある価格が均衡価格である。
市場は、この理論的な均衡に向かって動いている。
この動く力が、市場のダイナミズムである。
裁定理論による理論的な均衡は、価格だけではない。
例えば、市場で何らかの新しい技術革新（イノベーション）が起きた場合、このイノベーションによって想定される新しい市場と既存の市場との間で裁定が起きると、当然、理論的な均衡が想定される。
そして、この均衡に向かって、市場は大きく動き出すことになる。
技術革新によって生産性が向上すると、その技術革新の恩恵を受けるものとそうでないものとの間に格差が生じる。
この生産性の格差は人口の移動を生み、人口の移動は格差の裁定行為となり、生産性の高いところを低くし、低いところを高くし、やがて格差は解消されていく。
東京と地方都市の間には労働賃金に違いが生じるが、それは生産性が違うからである。
地方の労働者は、東京に出て高い賃金を得ようとする。
生産性の格差が人口移動によって是正され、賃金の格差も再配分によって解消される。
この裁定ができるカウンターパーティー（裁定の対象となる相手都市）が日本の都市の中では限られている。
日本でいえば、東京と大阪で裁定が起き、その結果、東京と大阪の格差がなくなれば、次に東京・大阪と名古屋等の地方主要都市との裁定が繰り返されるが、それ以上大きな裁定は確認しにくい。
高度成長期（1960‐70）バブル経済期（1986‐88）、平成のいざなぎ景気超え（2002‐07）において、都市部への人口集中が起きているのが分かる。
大阪が若干の転入マイナスを長期的に示している。
3つの大きな景気時期においては、人口が流入する大都市で大がかりな都市開発が行われた。
非常に大きな不動産投資が都心部でなされ、それがまた生産性を高めることになる。
その好景気の象徴として、高級な文化住宅団地が開発され、「億ション」が登場し、数億円、数十億円もするような高度集積マンションが登場するようになった。
2006年まで首都圏で1億円以上のマンションが年平均900戸前後開発されていたが、2007年には1600戸に増えている。
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